Как купить жилье на вторичном рынке. Рекомендации по безопасности
Вопрос о личном жилье один из жизненно важных для любого человека. Поэтому рано или поздно, но он встает на повестке дня.
Какие есть варианты:
купить жилье в новостройке,
купить квартиру на вторичном рынке недвижимости.
У каждого варианта есть свои плюсы и минусы, но они очень субъективны, зависят от жизненной ситуации и возможностей покупателя.
Кратко плюсы и минусы новостроек и вторички
Квартира в новостройке – чисто младенец, с нулевой юридической историей, заселяйся и живи! Квартира на вторичном рынке, как кот в мешке, неизвестно, что вытянешь: может попасться с короткой и "чистой" историей, а может выпасть с тяжёлым бэкграундом в виде непонятного статуса недвижимости, количества владельцев и их статуса, различного рода обременений и т.п.
Жилье в новостройке стоит в 2-3 раза дороже аналогичного жилья на вторичке. Новое всегда дороже. Причем разница в цене может быть и гораздо больше в зависимости от класса недвижимости.
Сопутствующая инфраструктура (транспорт, дет.площадки и садики, школы, поликлиники, магазины, досуговые центры, места отдыха и т.п.) в районах новостроек всегда хромает, ей нужно дать значительное время, чтобы она смогла подтянуться и вырасти под запросы жителей. А вот, например, все 3 комнатные квартиры на вторичном рынке в старых микрорайонах в Альметьевске (Татарстан), хороши уже устоявшейся развитой инфраструктурой.
Если для покупателя перевешивает фактор ценовой доступности вторички и готовой комфортной инфраструктуры, рассмотрим важные моменты, на которые обязательно нужно обратить внимание при покупке такого жилья.
Какую информацию о продаваемой квартире необходимо получить и убедиться в ее достоверности
1. Без осмотра квартиры категорически не обойтись. Но попутно стоит присмотреться к району ее нахождения, какова та инфраструктура, о которой говорилось выше, удобна ли она для покупателя, комфортна ли прилегающая к дому территория. Внешний вид дома, внутренняя часть подъезда, состояние придомовой территории многое скажет о местных жителях, о качестве работы ЖКС.
2. Собрать максимально подробные сведения о квартире:
кто собственник: попросить предоставить паспорт для убедительности, если квартира продается по доверенности, проверить ее подлинность. Если сделку ведёт риелтор, попросить его предоставить договор и проверить его подлинность.
кто прописан в квартире: в пакете документов должна быть такая справка, но всё можно уточнить лично на специальных сервисах по проверке квартир.
кто фактически проживает: квартира может сдаваться в аренду, этот нюанс тоже нужно уточнять.
нет или есть долги за коммунальные услуги, что тоже подтверждается справками.
камнем преткновения может стать вопрос о несовершеннолетних детях, долевых собственниках рассматриваемого жилья. В этом случае придется обращаться в органы опеки, чтобы те разрешили сделку. Но они неохотно идут на это, опасаясь, что в случае мошеннических действий ребёнок может остаться без жилья.
несовершеннолетние дети, но не собственники данной недвижимости, проверить, не был ли использован материнский капитал, запросив справку из ПФР.
проверить, нет ли на данной квартире обременений (а это сплошь и рядом) по базе ЕГРН.
Обременения по квартире – это некие ограничения прав собственника. Из-за наличия обременения сделка купли-продажи в ряде случаев может быть признана недействительной, либо сильно затормозить процесс. В качестве обременения может быть:
Ипотека – только банк дает разрешение на совершение сделки;
аренда – при наличии официального и действующего договора арендатор может продолжать жить в арендуемой квартире, даже если собственник сменился, до истечения срока аренды;
арест квартиры за долги – жилье не подлежит продаже до снятия ареста, т.е. собственник должен будет оплатить долги;
выяснить были ли в квартире перепланировки, носили ли они законный характер, свериться с кадастровым и техническим паспортом помещения;
проверить семейное положение собственника (справка из ЗАГСа) – даже если на момент продажи он/она в разводе, квартира может быть имуществом, приобретенным в браке, тогда потребуется письменное разрешение второго супруга на продажу недвижимости;
выяснить, как собственник получил квартиру, документы-основания – это покупка, акт дарения или наследство. В разных случаях возможны разные риски;
уточнить время владения данной квартирой. Срок исковой давности – 3 года, когда может быть подана апелляция по совершенной ранее сделке. Если продает раньше трех лет владения, выяснить причину такого решения.
Тщательный сбор информации по квартире и её перепроверка позволит купить хорошее жилье, а не проблемы. Будьте бдительны.
